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  相较于新城、泰禾收到的十多条犀利问题,滨江的这份问询函显然温和得多,问题只有六条,涉及营收、利润、现金流量净额、项目权益以及存货周转率等企业详细经营状况。  尽管是一家上市公司,但近年来滨江作风保守,固守杭州一隅之地,外界对这家房企的关注并不多。深交所的这封问询函以及滨江长达22页的回复,则让市场有了更为聚焦的关注视野。  交易所的问询函向来以数据分析见长,滨江的这封也不例外。一方面,深交所指出,2018年滨江实现营收增长,但净利润却出现下滑;另一方面,经营活动产生的现金流量净额大额为负。  对于增收不增利,滨江的解释是,房地产开发业务出现增长,但销售费用、财务费用、资产减值损失大幅度增加及投资收益大幅度下降,而现金流量净额出现负数则是因为积极扩充土地储备。  这几乎是过去一年,这家浙系房企的发展缩影。滨江曾提出要在2018年内实现千亿目标,与之相配的是逐渐频繁的资本手段以及土地市场时常出现的身影。  负现金流  观点地产新媒体查询,2018年,滨江集团实现营业收入亿元,较上年同期增加%其中通过项目交付结转实现房地产开发业务收入亿元,较上年增长%,占营业收入总额的96%;开发业务毛利率%,较同比上涨%。滨江解释称,这是营业收入增长的主要原因。  但报告期内,资产减值损失、投资收益、财务费用、销售费用的变动和项目净利润中少数股东损益比例的上升,让滨江在营收增长的同时,归属于上市公司股东的净利润却同比下降%,至亿元。  具体而言,滨江销售费用比上年同期增加亿元,系进入预售阶段的楼盘增多,人力成本及宣传成本增加;资产减值损失较上期增加亿元,投资收益较上期减少亿元。  更受关注的是,2018年滨江财务费用为亿元,较上期增加亿元,其中为债券利息及承销费较上期增加亿元,以及对合作方股东及银行借款的利息支出较上期增加亿元。  观点地产新媒体了解到,过往的滨江以稳健至上,杠杆率多年来保持较低的水平,其中2016年和2017年的资产负债率分别为47%和%。  进入2018年,滨江在资本市场上的动作频频,包括但不限于注册发行不超过65亿短期融资券,发行30亿公司债,发行规模不超亿的商业物业抵押贷款ABS。  截至2018年末,该公司负债总额亿元,总资产亿元,资产负债率微升至%;  有息负债亿元,货币资金减少亿至亿元,有息负债占该公司净资产的比率为,净负债率上升至%。  融资增加,利息支出吞噬利润的同时,在热衷合作的杭州市场上,滨江旗下大量项目占比低于50%权益,导致少数股东损益增加,也是造成归属上市股东净利润出现下降的一大因素。  数据显示,2017年,滨江少数股东损益为亿元,2018年这一数字变为亿元,远大于净利润。深交所指出,2018年滨江主要竣工项目的权益比例大部分在30%左右。  与此同时,观点地产新媒体了解到,2018年滨江新增土地储备项目26个,新增土地面积万平方米,同比增加%,土地款总额亿元,全部均为合作开发模式,最高权益占比为70%,最低仅为10%。  不断加大的合作力度,体现了这家浙系房企近年来对规模的诉求,但会否造成销售增长的同时营收、乃至净利润实现下滑,这也是未来滨江需要考量的问题。眼下的情况是,随着土储的增大,滨江的净现金流已经出现了大幅下跌。  2018年,滨江经营活动产生的现金流量净额为-亿元,较上年同期下降%,滨江解释称,这是由于新取得的土地处于开发的初步阶段,还未达到预售条件而造成的阶段性现象。

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栾先生

发布时间:2008/18 09:13
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